Правила розірвання договору оренди у Німеччині

[Alona]

Розірвання договору на оренду нерухомості в Німеччині з ініціативи орендаря. Що вказується у Kündigung.

Завершення договору про оренду нерухомості у Німеччині пов'язані з певними формальностями. Якщо йдеться про безстроковий договір, розірвати його можна у будь-який час, але лише у встановлені законом строки. Для випадку з явно прописаною датою закінчення оренди дострокове розірвання можливе у разі вагомих причин.

Стандартний термін розірвання безстрокової оренди 

Договори оренди у Німеччині зазвичай безстрокові. Але це не означає, що вони є вічні. Коли орендар збирається з'їхати, він зобов'язаний заздалегідь письмово попередити господаря житла про наміри надіслати Kündigung.

Закон визначає стандартний термін попередження орендодавця – Kündigungsfrist. Між отриманням повідомлення про розрив та запланованою датою завершення має бути щонайменше 3 місяці. Розривати договір про оренду у Німеччині можна лише до кінця місяця. Фактично, термін за який треба сповістити господаря нерухомості, що орендується, зазвичай становить більше 90 днів.

Дострокове розірвання договору орендарем 

Закон передбачає можливість завершення договору на оренду житла в Німеччині з боку наймача в менший, ніж стандартний Kündigungsfrist термін. Це називається fristlose Künfigung.

Для отримання права на розірвання у строк менший, ніж визначений тримісячний період, знадобляться вагомі причини:

Немає можливості вселитися в житло, наприклад через те, що орендодавець не передає ключі.

Серйозний недолік, який господар житла не виправив після письмового повідомлення про проблеми – відсутність води чи непрацююче опалення.

Загроза для здоров'я через проживання у квартирі – пліснява на стінах. Орендодавець повинен довести, що подальше проживання може зашкодити здоров'ю шляхом проведення експертизи через суд або місцеві комунальні служби.

Виявлення факту обману або порушення - відвідування житла без відома орендодавця або підробка даних про річний перерахунок Nebenkosten.

Sonderkündigung – особливий випадок розірвання контракту 

У Німеччині діє закон, який дозволяє орендодавцям підвищувати вартість оренди з певних причин - Mieterhöhung. Наприклад, якщо за роки впливу договору сума за оренду стала значно нижчою від ринкової. Або якщо нерухомість зазнала капітального ремонту.

У цьому випадку орендодавець повинен письмово повідомити мешканців про підвищення ціни та вказати дату, з якої передбачається набуття чинності нових умов оренди.

Тоді орендар може розірвати договір зі скороченням Kündigungsfrist до двох місяців. Можливість зберігається протягом двох місяців від початку дії нових цін.

Також є особливе правило у разі смерті орендаря. Його родичі мають право завершити контракт померлого через 1 місяць.

Як розірвати договір на оренду в Німеччині

Для завершення контракту на оренду житла орендарю необхідно письмово оформити та надіслати орендодавцю Kündigung. Закон не регулює конкретну форму оформлення повідомлення про розірвання договору, але все ж таки існують деякі моменти, які необхідно вказати у будь-якому випадку:

Форма розірвання - Kündigung, Sonderkündigung або fristlose Künfigung;

- адресу житла;

- дата передбачуваного завершення;

- Місто і дата написання повідомлення;

- підпис всіх орендарів.

Без цих даних розрив вважається недійсним. Зразок сповіщення про розірвання контракту на оренду житла в Німеччині легко знайти за запитом "Mietvertrag ordentliche Kündigung durch Mieter". Тоді шансів зробити помилку набагато менше.

Надіслати Kündigung треба поштою, найкраще з повідомленням про отримання під розпис - Einschreiben mit Rückschein. Факс або електронна пошта не є достатнім доказом сповіщення про будь-які суперечки.